Xalet amb piscina en venda a Lugar Escorredor

1. METODOLOGÍA Y CRITERIOS DE VALORACIÓN Para esta tasación, se han aplicado tres métodos complementarios, priorizando el enfoque de rentabilidad por tratarse de un activo en explotación: 1. Método de Capitalización de Renta (enfoque principal): Basado en los ingresos anuales reales previstos. 2. Método Comparativo: Referencias de ventas de fincas similares en la zona. 3. Método del Coste: Reconstrucción del inmueble actualizado. Valor de reposición. 2. VALORACIÓN OBJETIVA A. Ingresos Anuales y Cap Rate ? Previsión de Ingresos brutos anuales (documentados): 109.920 €/año. ? Gastos estimados (mantenimiento, impuestos, vacíos): 20% (21.984 €/año). ? Beneficio Neto Anual: 87.936 €/año. Cálculo del Valor por Capitalización: ? Cap Rate exigido para inversiones rústicas premium: 8% (conservador, dado el contexto de alta demanda y estabilidad). o Valor = Beneficio Neto / Cap Rate = 87.936 € / 8% = 1.099.200 €. B. Método Comparativo ? Referencias en la zona (2023-2024): o Fincas rústicas con edificaciones: 8-12 €/m² de terreno (dependiendo de equipamientos). o 10.000 m² x 10 €/m² (valor medio-alto) = 100.000 € (solo terreno). o Edificaciones (724 m² construidos): TASACIONES Y VALORACIONES PMT The Project Management Team ? Legalizadas: 1.200 €/m² (Edificio 1). ? No legalizadas (pero prescritas): 800 €/m² (Resto). ? Valor edificaciones: (256,78 m² x 1.200 €) + (468 m² x 800 €) = 308.136 € + 374.400 € = 682.536 €. o Equipamientos (piscinas, pista, vallados): 174.615 €. o Total Método Comparativo: 100.000 € + 682.536 € + 174.615 € = 957.151€. C. Método del Coste (Actualizado) ? Terreno (10.000 m²): 100.000 € (valor rústico con pozo y recursos). ? Edificaciones (coste reconstrucción 2024): o 724 m² x 970 €/m² (calidad media) = 702.280 €. ? Equipamientos: 174.000 €. ? Total Coste Reconstrucción: 976.280 €. 3. VALOR DE MERCADO DEFINITIVO Para determinar el precio objetivo de venta, se promedia el valor obtenido por los tres métodos, ponderando un 50% al método de rentabilidad, 30% al comparativo, y 20% al coste: ? Método Renta: 1.099.200 € (50%) → 549.600 €. ? Método Comparativo: 957.151 € (30%) → 287.145 €. ? Método Coste: 976.280 € (20%) → 195.256 €. ? Valor Final: 1.032.000 € 4. FACTORES QUE JUSTIFICAN EL VALOR 1. Rentabilidad Excepcional: o Cap Rate del 8% neto (superior al 4-5% de inmuebles urbanos). o Flexibilidad de usos: Residencial, recreativo, agrícola y turístico. 2. Ubicación Estratégica: o 15 km de playas (Costa Blanca) y 30 km de Alicante (apalancamiento turístico). o Suelo rústico urbanizable: Potencial de revalorización futura. 5. CONCLUSIÓN FINAL Y RECOMENDACIÓN Nota: Este informe establece objetivamente el valor de mercado del inmueble basándose en: 1. La rentabilidad probada. 2. El potencial de desarrollo. 3. La escasez de activos similares en el mercado. Precio de Venta Objetivo: Argumentos Clave para Inversores: ? Inversión segura: Flujo de caja estable (109.920 €/año brutos). ? Plusvalías garantizadas: Terreno en zona de expansión turística. ? Diversificación: 5 edificios + 13 parcelas = riesgo minimizado.