Com comprendre el contracte
d'una hipoteca

Signar una hipoteca per comprar un habitatge és una operació que has de tenir molt clara i entendre molt bé. Et donem consells per comprendre'n el contracte.

Has de tenir molt clar quines són les condicions del préstec hipotecari que vas a signar, quines trampes pots trobar-te en la lletra petita de l'escriptura i quina és la informació que el banc està obligat a donar-te si la demanes.

Les condicions bàsiques en què has de fixar-te

Quan et disposes a demanar una hipoteca, has de saber tots els aspectes que poden afectar al seu preu i quines despeses hauràs d'afrontar obligatòriament en el moment de la formalització del préstec:

  • El tipus d'interès, és a dir, el preu de la hipoteca. Es tracta d'un percentatge que s'aplicarà sobre el capital del préstec i que determinarà el valor de les quotes mensuals a abonar.
    En el cas de les hipoteques de tipus variable, el percentatge és el resultat de la suma del valor d'un índex de referència, normalment l'euríbor a 12 mesos, més un diferencial fix. En el cas de les hipoteques fixes, el percentatge es manté sempre igual.
  • Les comissions són quantitats de diners que hauràs d'abonar al banc quan facis certes operacions.
    Les més habituals són les d'obertura, amortització anticipada, que s'aplica quan tornes els diners abans d'hora; subrogació, que s'aplica quan canvies la hipoteca de banc; i novació, que s'aplica quan es canvien les condicions del contracte mitjançant un acord amb l'entitat.
  • Més vinculació amb el banc: en la majoria dels casos, perquè l'interès de la hipoteca sigui atractiu, hauràs de contractar diversos serveis vinculats.
    En general, hauràs domiciliar la nòmina i signar dues assegurances, una de vida i una altra de llar, i algun altre producte, com una targeta de crèdit o un pla de pensions, tot i que les condicions varien segons el banc.
  • Les despeses d'escripturació: al voltant d'un 15% del valor de l'immoble. Abans de formalitzar el contracte hauràs de fer una provisió de fons per pagar les despeses de constitució de la hipoteca i les associades a la compravenda.
    Així mateix, has de tenir present que la immensa majoria de les hipoteques només financien fins al 80% del valor de taxació o de compravenda de l'habitatge, així que has de tenir estalviat el 20% restant.

Com es poden detectar les clàusules potencialment problemàtiques?

Totes les condicions que hem esmentat són relativament senzilles de trobar en la informació precontractual que proporcionen els bancs. No obstant això, hi ha d'altres clàusules que, a més d'aparèixer amagades dins de la lletra petita de la hipoteca, poden ser una mica confuses i et poden fer pagar de més sense que te n'adonis.

El comparador HelpMyCash.com, en la seva guia "La lletra petita de les hipoteques", destaca les següents:

  • La clàusula sòl

En les hipoteques de tipus variable, el sòl estableix l'interès mínim que s'aplicaria en cas d'un descens pronunciat de l'índex de referència.

Aquesta clàusula ja no s'aplica en els nous contractes, ja que va ser declarada nul·la en 2013, però molts préstecs hipotecaris signats fa uns anys la inclouen.

No la trobaràs recollida en el contracte sota aquest terme, per aquest motiu és difícil de detectar. Presenta denominacions com túnel d'interès, limitació mínima d'interès, forquilla, límit a la variabilitat, limitacions a la baixa del tipus d'interès i acotació mínima d'interès.

  • L'índex substitut

En cas de desaparició de l'euríbor, podrien aplicar-te un índex substitut més car, com l'IRPH entitats, que cotitza molt més alt i es considera fàcilment manipulable. El Tribunal Suprem té pendent pronunciar-se sobre la possible nul·litat d'aquest índex.

  • Clàusula zero

Aquesta clàusula estableix que, si l'interès variable d'una hipoteca és negatiu, s'aplicarà un tipus del 0%. No pagaràs de més com amb la clàusula sòl; simplement el banc no et tornarà diners pels interessos negatius.

Aquestes clàusules les pots trobar a l'apartat Tipus d'interès de la Fitxa d'Informació Personalitzada (FIPER) del préstec hipotecari que t'ofereixi el banc.

De totes maneres, si no entens el seu contingut, pots preguntar directament al gestor del banc o al notari. En aquest últim cas, pots demanar-li una cita, que no tindrà cost, fins a tres dies abans de la signatura del contracte perquè et resolgui qualsevol dubte.

Documents que has de demanar sempre

Finalment, per estar absolutament segur de quines seran les condicions de la teva hipoteca, hauràs de demanar una sèrie de documents en els quals s'especifiquin les característiques exactes del producte. En aquest sentit, és recomanable sol·licitar sempre el següent:

  • La Fitxa d'Informació Personalitzada (FIPER): és el document en el qual es recullen totes i cadascuna de les condicions que el banc ens ofereix de manera personalitzada.
  • Desglossament de les despeses d'obertura: és una relació del cost de totes les partides relacionades amb la formalització del contracte hipotecari (despeses de taxació, notaria, registre, impostos, etc.).
  • La taula d'amortització de la hipoteca: és un document en el qual es desglossa l'import de les quotes que pagarem cada mes.
  • L'oferta vinculant: és un precontracte que obliga el banc a mantenir les condicions ofertes durant un termini que no sol ser de menys de 14 dies naturals. Durant aquest temps, podrem buscar altres ofertes i comparar-les.

Tenir clares totes aquestes coordenades, t'ajudarà a prendre una decisió informada sobre la hipoteca per la qual finalment t'inclinis. De totes maneres, si no entens qualsevol aspecte, no dubtis a preguntar al consultor del banc o al notari, ja que estan obligats a oferir-te un assessorament adequat.

Text escrit per HelpMyCash.com