El contracte de lloguer:
drets i obligacions

Si vas a signar un contracte de lloguer amb la finalitat que l'immoble es faci servir com a habitatge, has de saber quines són les teves obligacions i drets, ja siguis l'arrendador (propietari) o l'arrendatari (inquilí).

Aquestes obligacions i drets estan reflectides en la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) així com en alguns preceptes del Codi Civil (CC). Aquí destaquem les més rellevants, perquè no et perdis.

El temps que dura el contracte

El temps pel qual el propietari proporcionarà l'ús de l'habitatge a l'inquilí ha de ser determinat per acord entre les parts, per tant, excloent terminis indefinits.

L'arrendador i arrendatari poden pactar qualsevol termini, però si no ho fan, s'entendrà que el contracte té una durada d'un any.

No obstant això, i independentment de la durada acordada, l'inquilí tindrà dret a prorrogar el contracte per un mínim de tres anys de durada.

Així, encara que s'hagi acordat un termini d'un o dos anys, si l'inquilí decideix quedar-se a l'habitatge, podrà fer-ho fins i tot sense l'acord del propietari fins a un màxim de tres.

Tot i això, en el supòsit que el contracte entri en aquesta pròrroga obligatòria per al propietari, aquest té l'opció, a partir del primer any de durada, de posar fi al contracte si necessita l'habitatge per a si mateix o per a un familiar de fins a primer grau (fills, pare o mare).

Aquesta necessitat pot presentar-se quan el propietari es queda sense habitatge per a si mateix, o bé quan un dels seus fills es vol independitzar i no es disposa d'un altre habitatge o fins i tot en el cas que el propietari, que està vivint a l'estranger, vulgui tornar Espanya al jubilar-se i necessiti l'immoble llogat.

Les condicions de l'habitatge

També és una obligació del propietari, juntament amb el lliurament de l'habitatge, el fet de mantenir l'habitatge en les condicions pactades durant tot el termini convingut.

Aquesta obligació implica que el propietari ha de dur a terme les obres de reparació necessàries perquè l'habitatge compleixi els requisits d'habitabilitat acordats a l'inici del contracte.

Per exemple, si l'habitatge es va lliurar amb un determinat sistema de calefacció o refrigeració, les reparacions d'aquests serveis han d'anar a càrrec del propietari. No és vàlid un acord pel qual l'inquilí assumeixi les obres de reparació.

L'obligació de reparar l'habitatge té dues excepcions:

  • Quan els danys en l'habitatge són causats de forma voluntària o negligent per l'inquilí.
  • Per a l'execució de petites reparacions derivades de l'ús ordinari, que són una obligació del llogater.

La diferència entre obres de reparació a càrrec del propietari i les petites reparacions a càrrec del llogater no s'especifica en LAU, han estat els tribunals els que han anat determinant quin tipus d'obres s'inclouen en cada concepte.

Per exemple, el propietari ha de costejar les reparacions de goteres i humitats, així com les del sistema elèctric, mentre que el llogater ha d'efectuar petites reparacions, com arreglar unes esquerdes superficials o canviar alguna peça de la rentadora necessària perquè aquesta funcioni.

El pagament de la renda

Per la seva banda, l'obligació principal de l'inquilí és satisfer la renda en la quantitat i temps acordats, que normalment serà mensualment i en metàl·lic.

L'actualització o augment de la renda es podrà dur a terme, prèvia notificació per la part interessada, sempre que s'hagi previst en el contracte que es procedirà a aquesta actualització.

Encara que aquesta sigui la forma més comuna de pagar per l'ús de l'habitatge, l'art. 17.5 LAU també admet des de 2013 que les parts acordin que la renda quedi reemplaçada per unes determinades obres de reparació o reforma, sense que això suposi que l'inquilí deixi de tenir els drets de la LAU.

Per exemple, si l'habitatge té defectes a la cuina o al bany en el moment de llogar-la, el llogater pot assumir l'obligació de posar-los en les condicions adequades a canvi d'una reducció de la renda, ja sigui total o parcial.

Depenent de l'entitat de les obres, per tant, l'inquilí no haurà de pagar cap renda en diners, però sí dur a terme obres de rehabilitació.

En iniciar el contracte, el llogater també té l'obligació de prestar fiança, equivalent, com a mínim, a una mensualitat de renda, tot i que les parts poden pactar una fiança de més quantitat o fins i tot altres garanties, com avals o l'obligació de contractar una assegurança que cobreixi el risc d'impagament de la renda o danys en l'habitatge.

De fet, el llogater té l'obligació de no provocar danys en l'habitatge, quan aquests vagin més enllà d'un desgast ordinari, així com de no fer activitats insalubres, molestes, il·lícites o perilloses en l'habitatge, fet que permetria al propietari sol·licitar la resolució contractual.

El llogater també ha de tenir en consideració que, a banda de l'anterior, el propietari pot demanar la resolució del contracte si deixa de viure a l'habitatge (excepte quan encara resideix el seu cònjuge o els seus descendents), així com si l'inquilí subarrenda o cedeix l'habitatge a un tercer sense el previ consentiment del propietari.

Finalment, a partir del 2013 s'ha facilitat que el propietari pugui posar fi al contracte quan ven l'habitatge o quan té lloc, per exemple, una execució hipotecària sobre l'immoble.

Si el contracte d'arrendament no va ser inscrit en el Registre de la Propietat, el nou propietari de l'habitatge llogat, sempre que sigui de bona fe, podrà posar fi al contracte.

El Tribunal Suprem ha entès que és difícil considerar que un comprador actua de bona fe, si no sap que hi havia un inquilí en l'habitatge, ja que significa que no va comprovar físicament que aquesta estava llogada. En aquest cas, la bona fe només es pot entendre en la compra de múltiples habitatges per part de fons immobiliaris, per la dificultat que significa comprovar l'estat de cada un dels habitatges.

El mateix succeeix amb el desnonament de l'habitatge, si el contracte d'arrendament no està inscrit. L'inquilí no tindrà dret a cap indemnització pel fet que el nou propietari posi fi al contracte.

Atenció a les clàusules nul·les

Les clàusules que amb més freqüència apareixen en els contractes i que són nul·les per contravenir la LAU són les següents:

  • Quan es denomina el contracte com "de temporada" quan realment no té aquesta finalitat, sinó que és permanent, amb la intenció d'excloure la LAU.
  • Quan s'elimina el dret a pròrroga de fins a tres anys.
  • Quan en el contracte es fa renunciar a l'inquilí del seu dret a desistir del contracte de forma unilateral, o exigir-li que hagi transcorregut un termini contractual superior de sis mesos exigit per la LAU.
  • Quan en el contracte s'obliga al llogater a assumir les despeses de les obres de reparació de l'habitatge, que són obligació del propietari.
  • Quan s'exigeix ​​a l'inquilí que permeti l'accés a l'habitatge al propietari sota qualsevol circumstància. L'habitatge llogat està protegit pel dret d'inviolabilitat del domicili de l'inquilí, de manera que el propietari requerirà del seu consentiment per a entrar-hi o bé d'una autorització judicial.

Pots consultar més detalls sobre el lloguer a www.infovivienda.es

Text escrit per Rosa Maria Garcia, investigadora de la Càtedra UNESCO d'Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili.